NFS-e, NFAg e Reforma Tributária: o que muda a partir de 1º de dezembro de 2026?

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Categoria: Gestão Empresarial / Legislação Tributária
Palavras-chave: Reforma Tributária 2026, NFS-e 2026, NFAg, documento fiscal eletrônico, IBS e CBS, locação de imóveis, locação de bens móveis

A Reforma Tributária do Consumo está trazendo mudanças importantes para a emissão de documentos fiscais eletrônicos.

A partir de 1º de dezembro de 2026, algumas operações passam a ter novas exigências de documentação fiscal. Entre elas estão operações relacionadas à locação de bens móveis e imóveis e ao abastecimento de água e esgotamento sanitário.

Mas atenção: essa mudança não significa que todas as empresas passarão a pagar novos tributos ou que todos os documentos fiscais serão alterados na mesma data.

O cronograma envolve diferentes etapas. Por isso, entender o que muda e preparar o sistema da empresa com antecedência é fundamental.

O que muda a partir de 1º de dezembro de 2026?

O cronograma de implantação dos documentos fiscais eletrônicos da Reforma Tributária prevê mudanças para determinadas operações.

Entre os principais casos estão:

1. Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis

As operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis passam a ser contempladas pela documentação fiscal eletrônica prevista no novo sistema.

Isso é importante para empresas e pessoas jurídicas que trabalham com aluguel ou exploração econômica de imóveis.

Um ponto importante: a utilização de documento fiscal eletrônico não significa, por si só, que a locação de imóvel passou a ser um serviço sujeito ao ISS.

A mudança está relacionada à documentação das operações dentro do novo modelo tributário e às informações necessárias para a Reforma Tributária.

2. Locação de bens móveis

Também estão previstas mudanças para operações de locação de bens móveis.

Isso pode alcançar empresas que trabalham, por exemplo, com:

• máquinas;
• equipamentos;
• veículos;
• estruturas e outros bens destinados à locação.

Por isso, empresas que possuem receitas provenientes de locação devem verificar com sua contabilidade como as operações deverão ser documentadas.

3. Água e saneamento

Outro ponto importante é a NFAg – Nota Fiscal de Água e Saneamento Eletrônica.

A partir de dezembro de 2026, as operações relacionadas ao abastecimento de água e esgotamento sanitário passam a seguir as regras previstas para esse documento fiscal eletrônico.

Essa mudança faz parte da implantação dos documentos fiscais eletrônicos adaptados à Reforma Tributária.

E o que acontece com o Simples Nacional?

Essa é uma dúvida muito comum entre empresários.

As empresas do Simples Nacional também precisam acompanhar as mudanças na emissão de documentos fiscais.

A NFS-e de padrão nacional passou a ter novas regras para ME e EPP optantes pelo Simples Nacional, com obrigatoriedade prevista a partir de 1º de novembro de 2026, conforme o cronograma divulgado pelo Comitê Gestor do Simples Nacional.

Entretanto, é importante separar duas questões:

emissão do documento fiscal e tributação pelo IBS e pela CBS.

São assuntos relacionados à Reforma Tributária, mas não significam exatamente a mesma coisa.

Por isso, antes de fazer qualquer alteração no preço ou na forma de calcular os tributos, converse com seu contador.

Minha empresa precisa atualizar o sistema?

Provavelmente, essa será uma das principais preocupações dos empresários.

Empresas que utilizam sistemas próprios, ERP ou softwares de emissão de documentos fiscais devem verificar com seus fornecedores se o sistema estará preparado para os novos leiautes e regras fiscais.

Vale a pena verificar:

• se o sistema será atualizado;
• se haverá alteração no cadastro de produtos e serviços;
• se os novos campos fiscais estarão disponíveis;
• se o emissor estará preparado para as novas regras;
• se haverá necessidade de atualização ou troca do software;
• se a empresa precisará alterar seus procedimentos internos.

Não deixe essa verificação para a última hora.

Uma falha na emissão de documentos pode gerar problemas justamente no momento em que a empresa mais precisa vender e faturar normalmente.

Contratos e recibos deixarão de existir?

Não.

A obrigação de utilizar um documento fiscal eletrônico não significa que contratos, recibos ou outros documentos comerciais perderão automaticamente sua validade.

O que muda é a necessidade de documentar corretamente as operações que estiverem sujeitas às novas regras fiscais.

Por isso, é importante analisar cada situação individualmente.

Uma empresa que possui contrato de locação, por exemplo, pode continuar precisando do contrato como instrumento jurídico, mesmo que a operação também precise ser acompanhada por documento fiscal eletrônico.

O que sua empresa deve fazer agora?

Não espere dezembro de 2026 chegar para começar a verificar essas mudanças.

Checklist para sua empresa

☐ Converse com seu contador

Verifique se as atividades e operações realizadas pela empresa estão dentro das novas regras.

☐ Confira os CNAEs e as operações realizadas

O enquadramento tributário não deve ser analisado somente pelo CNAE. É importante verificar também a natureza efetiva das operações.

☐ Consulte o fornecedor do seu sistema

Pergunte se o software já está preparado para os novos documentos e leiautes.

☐ Revise contratos e procedimentos

Empresas que trabalham com locação ou outras operações alcançadas pelas novas regras devem revisar seus processos.

☐ Prepare a equipe financeira

Quem emite notas, controla faturamento ou administra contratos precisa saber como proceder após as mudanças.

☐ Não altere preços ou tributos sem orientação

A Reforma Tributária possui regras específicas e várias etapas de implantação. Uma mudança no documento fiscal não significa automaticamente uma mudança imediata na carga tributária da empresa.

Reforma Tributária: informação também é uma ferramenta de gestão

A Reforma Tributária não deve ser vista apenas como uma mudança na forma de emitir notas.

Ela pode afetar processos, sistemas, formação de preços, contratos, fluxo de informações e decisões empresariais.

Por isso, quanto antes sua empresa começar a se preparar, menor será o risco de correr contra o tempo depois.

Uma empresa organizada consegue identificar problemas antes que eles se transformem em custos.

Precisa entender como essas mudanças afetam sua empresa?

Na Factor Contabilidade, ajudamos empresas a entender suas obrigações fiscais e a se preparar para as mudanças tributárias.

Se sua empresa trabalha com locação de imóveis, locação de máquinas e equipamentos, prestação de serviços ou outras atividades que podem ser afetadas pela Reforma Tributária, fale conosco.

Não espere a mudança chegar para descobrir que sua empresa não estava preparada.

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